Prêt hypothécaire: qui peut emprunter et à quel taux? | D'individu à individu

13 février 2020 – Si les prix de l'immobilier restent très proches de nos plus bas historiques, les banques durcissent leurs conditions de crédit. Qui est concerné? Comment répondre avec succès au financement d'un achat ou d'un investissement locatif?

"Il n'y a pas de grand changement, mais il est toujours bloqué. " Tournant son dernier communiqué de presse, le courtier Meilleurtaux.com résume la tendance actuelle du crédit hypothécaire. Si les taux d'intérêt restent très bas, les banques resserreront leurs critères de prêt. Tourner la vis, qui concerne notamment la rapidité de l'effort (c'est-à-dire la part des revenus alloués au remboursement), la durée voire la contribution personnelle. Mais ne nous trompons pas: le robinet de crédit n'est pas fermé, au contraire. Pour obtenir du crédit, vous devez connaître les politiques de la banque, prendre soin de son profil et affiner son dossier.

Prix ​​bon marché. Après une légère augmentation observée fin 2019 et début 2020, le rythme s'est stabilisé. Sur vingt ans, la durée la plus courante, la moyenne sans assurance et le coût des garanties (pourcentage brut), se situent autour de 1,40%. Un rebond limité par rapport au creux historique de début octobre 2019. A cette époque, les vingt ans bruts s'élevaient à 1,15% … Pour un versement mensuel de 1000 EUR, ce remboursement fait passer le montant du prêt de 214308 € à 209,222 €.

Coiffures limitées. Il est toujours possible d'obtenir des remises par rapport aux valeurs moyennes. Mais l'ère des énormes coupes de cheveux est révolue. Actuellement, le brut sur 20 ans démarre à 0,85%, contre 0,55% à l'automne 2019. "Cette hausse des minimums est un signe fort que les banques cherchent à récupérer leurs marges de crédit hypothécaire" note Maël Bernier , directeur des communications chez Meilleurtaux.com.

Pourcentage brut moyen Taux brut minimum Pourcentage brut maximum
Durée: 10 ans 0,85% 0,55% 2,17%
Durée: 15 ans 1,15% 0,75% 2,40%
Durée: 20 ans 1,40% 0,85% 2,70%
Durée: 25 ans 1,60% 1,05% 2,25%
Durée: 30 ans 1,80% 1,25% 2,50%

Prix ​​de l'immobilier au 13 février 2020 Prix ​​fournis à titre indicatif, hors frais d'assurance et de garantie (sources: Empruntis, Cafpi, Meilleurtaux, Direct Loan). Le montant du prêt immobilier est déterminé par les banques au cas par cas, en fonction des caractéristiques du prêt (durée, taux de cotisation, etc.) et du profil de l'emprunteur. Pour trouver la meilleure offre dont vous avez besoin pour contourner les banques en pensant globalement (intégrant assurance, frais de dossier, pénalités de prépaiement, etc.).

Stratégie bancaire. Ces bonnes conditions sont réservées aux meilleurs comptes. "Ce sont par exemple des emprunteurs qui gagnent 150 000 € par an et dont la contribution personnelle représente 20% du coût du projet." précise Estelle Laurent, responsable communication du courtier Crédixia. C'est là que l'on retrouve la stratégie classique des banques: attirer de bons profils à faible taux d'intérêt pour les conserver et rentabiliser l'opération en vendant des assurances, des produits financiers …

Acheteurs punis. Les autres emprunteurs sont moins bien lotis. "Nous assistons à une augmentation de 0,05 à 0,20%, ciblant en particulier les périodes de versement les plus longues, les plus bas revenus de cotisation" rapporte Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer. Les premiers concernés sont les jeunes primo-accédants qui, par nature, n'ont pas d'épargne et sont payés en début de carrière.

Nouvelles conditions de crédit

Effort limité. Les banques sont de plus en plus séduisantes quant à la vitesse des efforts. Aujourd'hui, les emprunteurs ne peuvent plus (sauf dans de très rares cas) consacrer plus de 33% de leurs revenus à leurs versements mensuels. Un vrai changement. Selon une étude de la Banque de France, 26% des encours de crédits souscrits en 2019 dépassent ce fameux plafond de 33%. L'effort moyen a augmenté sur quatre ans pour s'établir à 30,4% selon la même source.

Durée limitée. Un autre critère de durcissement est la durée du paiement. "La part de la production en vingt-cinq ans tombe rapidement à 1,3% du marché, atteignant les niveaux les plus bas observés par le passé" prend note de la dernière étude de l'Observatoire du financement du logement / CSA. Je dois ajouter que la durée moyenne des prêts a chuté de façon spectaculaire: entre décembre 2019 et janvier 2020, elle est passée de 232 à 227 mois!

© Observatoire du crédit / CSA

Augmentez l'apport. Après la chute, la contribution personnelle augmente. Selon Crédit Logement / CSA, il est passé de 24% dans les années 2000 à 14% à la mi-2019. Mais il a augmenté de 9% en janvier 2020. "Les banques exigent plus de contributions personnelles des emprunteurs" confirme Philip Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. "Obtenir un prêt de 110% qui couvre le coût du logement et les coûts associés comme les frais de notaire est très compliqué en ce moment" ajoute Estelle Laurent.

Manque d'assurance. Autre point difficile: les banques éprouvent de plus en plus de difficultés à accepter une délégation d'assurance. Bien que cette option, qui permet aux emprunteurs de choisir un contrat d'assureur externe, soit autorisée par la loi Lagarde de 2010. Les banques demandent même aux courtiers de leur fournir la majorité des dossiers sans déléguer d'assurance, faisant ainsi respecter un accord collectif reste plus cher que la délégation.

Rigidité. Les frais de candidature, très souvent, ne sont plus négociables. À l'ère du crédit facile, la banque pouvait les proposer pour attirer les emprunteurs. Mais c'était avant. À ce jour, cet article, qui représente 0,5% du montant du prêt, est souvent débité en sueur. Récemment, un promoteur spécialisé dans l'inclusion sociale nous a confié que ses partenaires financiers imposaient des frais administratifs de 2 500 euros à des acheteurs très modestes, mettant ainsi à rude épreuve leur solvabilité …

Immobilier: les Français veulent emprunter
C'est mieux! Les Français voient leur situation financière s'améliorer selon l'Observatoire des prêts aux ménages et ils retrouvent le moral selon l'Insee. Résultat: Fin 2019, 4,9% des ménages français envisagent de contracter une hypothèque, résultat qui revient à sa moyenne de long terme, rapporte l'Observatoire du crédit aux ménages. "Par conséquent, la pression de la demande de prêts hypothécaires des ménages ne diminue pas, illustrant l'importance des besoins de logement à travers le territoire." souligne cette organisation.

Immobilier: les banques durcissent leurs critères

Pourquoi ce tour de vis? Soulignant une trop grande flexibilité des critères de crédit qui augmente le risque de crédit, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) et la Banque de France ont imposé la masse. Ces régulateurs ont incité les banques à revenir aux conditions plus traditionnelles, correctement décrites ci-dessus: 33% du taux d'effort maximal, un plafond pouvant aller jusqu'à vingt-cinq ans, et l'imposition d'une contribution personnelle minimale aux plans de financement.

Sauver l'économie. Pour les régulateurs, l'idée est de limiter les risques de prêts excessivement flexibles pour les ménages (rembourser en cas de chômage avec un taux d'effort de 35% peut être compliqué). Il s'agit également de préserver l'économie. "En cas de retard, les ménages les plus exposés sont susceptibles d'ajuster leur consommation à la baisse pour rembourser leurs crédits, ce qui pèserait sur la croissance" rappelle un rapport de la Banque de France publié fin 2019.

Gardez les garanties. La garantie de crédit joue également un rôle. Avec trop d'efforts et très peu d'acceptation, le risque de factures impayées augmente. Dans ce cas, la revente du bien en cas d'urgence et / ou dans le cadre d'une baisse des prix de l'immobilier peut ne pas être suffisante pour récupérer les fonds de la banque. Ce qui va l'affaiblir. En resserrant leurs conditions de crédit, les créanciers réduiront ce risque et donc augmenteront leur solidité financière.

Gardez une certaine marge. Dans son rapport sur les risques de crédit, rendu public l'automne dernier, le Supreme Financial Stability Board note que depuis 2017, les banques n'ont pratiquement pas gagné d'argent sur les prêts hypothécaires. Il déclare même " marges nettes presque nulles "Par conséquent, Ile exige que les prix des prêts immobiliers soient mieux adaptés pour permettre aux banques de gagner de l'argent et ainsi maintenir leurs marges. D'où la hausse des tarifs et des remises plus modérées …

Les banques sont en règle. Les recommandations des régulateurs ont été rapidement mises en œuvre. HCSF a également averti les banques que si elles ne rejoignaient pas les rangs, elle utiliserait ses pouvoirs pour les revendiquer "Plus de capital en raison de nouveaux prêts non conformes aux bonnes pratiques établies"Ce que les banques détestent. Et puis la réglementation HCSF leur permet de prévoir des recours aux règles prudentielles dites Bâle IV. Tant de temps gagné!

Logement: qui trouve le crédit?

Investissement puni. Les investisseurs locatifs sont les premiers touchés par le resserrement des conditions bancaires. Ils dépassent souvent le plafond connu d'effort de 33% (un dossier sur trois contre un sur cinq pour les primo-accédants selon le courtier Vousfinancer). "Certaines banques refusent de prendre la documentation des investisseurs, tandis que d'autres ont modifié le calcul du montant de la dette qui pèse sur leur capacité de prêt". souligne ce courtier.

Première fois. Certains humbles acheteurs peuvent avoir du mal à emprunter pour la première fois. "Ce sont eux qui sont directement affectés par la durabilité à long terme sans aucun apport" Souligne Maël Bernier. Par exemple, cette catégorie d'emprunteurs pourrait réduire son taux d'effort en prolongeant la durée du prêt, sachant que pour un prêt équivalent, un prêt à long terme réduit le versement mensuel. Sans oublier qu'ils ont été les principaux bénéficiaires de prêts à 110% …

Toujours favorable. Pour la grande majorité des emprunteurs, les nouvelles conditions de prêt sont indolores. Parce qu'ils suivent les «bonnes pratiques» si appréciées des régulateurs. Et pour cause: le taux d'effort moyen est de 30% selon HCSF, les crédits à plus de vingt-cinq ans représentent 1,3% de la production en janvier 2020 (Crédit Logement / CSA) et la part des crédits à contribution inférieure à 5% représente un peu moins de 10% de la production.

Retour à la normale? En fait, la Banque de France est apaisante. Un communiqué de presse du 3 février 2020 indique que "l'accès au crédit sera maintenu". Rappelant ses deux principales recommandations (taux d'effort inférieur à 33%, pas de crédit depuis 25 ans), elle explique que les banques pourront dépasser ces deux critères pour 15% de leur production, dont les trois quarts seront spécifiquement dédiés aux acheteurs modestes pour pour la première fois.

Conseils intéressants. Compte tenu de ces évolutions, les emprunteurs ont tout intérêt à apporter une contribution minimale à leur projet afin de recevoir leur prêt et ne pas dépasser les deux plafonds avec 33% d'effort et 25% de durée de remboursement. Mais surtout, ils s'assureront qu'ils répondent aux critères traditionnels (comptes bancaires nickel, situation professionnelle stable, capacité d'épargne, etc.). "L'emprunteur doit montrer aux banques que c'est un investissement fiable et rentable pour elles" Estelle Laurent résume.

Prêt: courtiers reconnus
Face au resserrement des conditions bancaires, les courtiers ont une bonne carte à jouer. Ces intermédiaires, dont le travail consiste à trouver des prêts aux particuliers, connaissent les critères et les politiques commerciales des institutions financières. De plus en plus d'emprunteurs en sont conscients. Selon un sondage Vousfinancer / Opinionway du 12 février 2020, la moitié des personnes employées entre 2017 et 2019 ont fait appel à l'un de ces professionnels. 52% de ces emprunteurs recherchaient un taux plus attractif, 31% souhaitaient un accompagnement dans le processus. , 25% se sont concentrés sur le gain de temps et 19% avaient besoin de conseils et d'expertise. Consultez notre dossier Broker Loan pour plus d'informations.