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Prêt hypothécaire: Si votre dossier est plus riche, souscrivez une assurance


© Oliver Rossi – Getty Images
Prêt hypothécaire: Si votre dossier est plus riche, souscrivez une assurance

Alors que les banques ont resserré leurs conditions de prêt et que les taux d'intérêt sont très bas, les emprunteurs de la limite de financement ont tout intérêt à essayer de négocier leurs taux d'assurance avec les institutions dès la signature du contrat. Il y a une marge de manœuvre. Explications.

Après des années de baisse des pourcentages, l'euphorie est terminée. D'une part, parce que les banques ont resserré leurs conditions de crédit depuis fin 2019, choisissant ainsi d'appliquer les recommandations du Supreme Financial Stability Board, institution originaire de la Banque de France et présidée par le ministre de l'Économie, Bruno Le Mair. Limiter strictement le taux d'endettement à 33% – la part maximale du revenu net qui peut être investi pour rembourser un prêt – devrait exclure 10% des nouveaux emprunteurs cette année, selon l'économiste Michel Moillart, soit environ 130000 personnes.

En revanche, car il y a un "effet ciseaux" pour les emprunteurs. D'une part, les taux moyens remontent. En revanche, les taux d'intérêt au-delà desquels les banques ne sont pas autorisées à prêter restent très bas, car ils sont calculés sur la base des taux d'intérêt fournis au cours du trimestre précédent. Si l'objectif initial des taux d'intérêt est de protéger les emprunteurs des offres de prêts trop chères et de les exclure des réalités du marché ", ils créent aujourd'hui un problème regrettant Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia, courtier en prêts d'assurance. Ils excluent une proportion importante de ceux qui souhaitent emprunter. " Créés à 2,61% pour les prêts à plus de 20 ans à compter du 1er janvier, ces taux plafonds sont d'abord pénalisés par les seniors, les personnes à faible risque sanitaire ou celles exerçant une profession à risque.

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L'assurance pèse parfois plus lourd qu'une hypothèque

Dans ces deux cas – ratio d'endettement et ratio de durabilité – l'emprunteur est blessé car il est impossible d'emprunter. Par conséquent, il doit réduire son taux afin de réaliser son projet immobilier. Dans des taux d'intérêt du marché extrêmement compétitifs, l'épargne n'est pas réalisée avec le prêt, mais plutôt avec l'assurance prêt qui l'accompagne. Dans certains cas, il pèse plus lourd que le prêt lui-même et est souvent à l'origine d'un taux annuel généralement efficace – le TAEG, la référence utilisée pour mesurer le coût total du prêt – est également élevé.

Pour les emprunteurs, la solution la plus simple est d'essayer de jouer une assurance. "Au début de l'année, les banques sont prêtes à couper le souffle pour attirer des clients", confirme Astrid Cousin. Si vous êtes sur le point de financer, certains pourraient être disposés à vous offrir un meilleur taux d'assurance pour garder votre dossier juste en dessous du taux d'usure. "En fait, les banques n’ont aucun intérêt à refuser un prêt car le dépassement du taux d’usure ne fait pas de vous un client risqué pour le moment. Votre compte sera plus attrayant pour les banques que votre APR s'il est au bord de l'usure et est beaucoup plus gratifiant à établir que la moyenne du marché.

Dans ces conditions, n'hésitez pas à négocier avec votre banque le prix de votre assurance afin qu'elle tombe en dessous de la limite légale. Mieux encore, vous pouvez (re) négocier votre assurance avec une institution externe spécialisée. Dans les 12 mois suivant la souscription du prêt par la loi Hamon, puis chaque année à l'anniversaire de votre contrat de prêt grâce à l'amendement Bourquin. Dans presque tous les cas, le choix d'une assurance individuelle externe est une très bonne opération pour un assureur-prêt avec une économie totale pouvant atteindre 30 000 € sur la valeur totale du prêt, selon Magnolia.

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Les établissements bancaires pratiquent des prix deux à trois fois plus élevés que ceux proposés par les concurrents

Le courtier suit l'exemple de Bruno, un senior de 51 ans en bonne santé, et veut emprunter 300 000 euros sur 20 ans pour acheter un logement. La banque lui a proposé un prêt de 1,38%, ainsi qu'une assurance coûteuse de 0,60%. Avec des frais administratifs de 2 500 EUR, l'APR atteint 2,67%. Il est donc impossible d'emprunter, le taux d'usure étant fixé à 2,61%. De toute évidence, la banque peut accepter de faire des économies pour vous rendre solvable. Cependant, votre tarif ne sera pas très attractif.

Avec un tel pourcentage de crédit et de frais de traitement, Bruno peut par la suite recevoir une assurance à seulement 0,26% en concluant un contrat autre que celui de sa banque. Ou des versements mensuels moitié de ceux du premier prêt. Ainsi, son TAP est ramené à 2,06%, ce qui lui permet d'emprunter sans incident à un taux plus élevé en ligne avec les moyennes du marché.

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"Les institutions bancaires facturent des prix deux à trois fois plus élevés que ceux proposés par la concurrence", prévient Astrid Bratched. Non seulement leurs pratiques pénalisent le pouvoir d'achat des Français, mais elles empêchent surtout toutes les personnes aux taux d'assurance élevés d'emprunter et de réaliser leurs projets. "

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De nombreuses lois protègent les emprunteurs

Les vagues de libéralisation successives ont donné aux emprunteurs toutes les clés d'une assurance moins chère. Depuis 2010, la loi de Lagarde, du nom de l'ancien ministre de l'Économie et des Finances, prévoit l'assurance d'une institution. À l'époque, la loi de Hamon, du nom de l'ancien ministre de la Consommation, a permis à 2014 de changer d'assurance dans les 12 mois suivant la signature du prêt. Il est très utile d'éviter les paiements mensuels élevés de la banque. Enfin, le sénateur Martial Bourquin a autorisé en 2018 les emprunteurs à résilier leur assurance chaque année, à la date anniversaire, pour en trouver une autre moins chère et tout aussi protectrice.

C'est pourquoi le comportement persistant des banques – 85% de ce marché pesant 9 milliards chaque année – s'explique par l'ignorance des différents dispositifs, mais aussi par la réticence des banques. "Plus leurs marges hypothécaires chutent, plus l'assurance des emprunteurs devient un problème pour les banques prêteuses prêtes à tout pour conserver leur argent", a déclaré un porte-parole de Magnolia. Elle dit que Magnolia a reçu "beaucoup de commentaires de clients étrangers plus tôt cette année. Les banques disent qu'elles ne peuvent pas exercer leur droit de résiliation en vertu de la loi de Hamon. Par conséquent, elles jouent sur l'ignorance de la loi par l'emprunteur".